قد يلتزم الأجانب الذين يؤجرون عقاراتهم في تركيا بدفع ضريبة دخل الإيجار، حتى إذا كانوا يقيمون خارج البلاد ويتلقون الإيجارات بعملة أجنبية. تعتمد ضريبة دخل الإيجار في تركيا للأجانب على نوع الدخل وقيمته، والإعفاءات والخصومات المستحقة، والوضع الضريبي للمالك. وبالنسبة إلى دخل الإيجارات السكنية المحقق خلال عام 2026، يبلغ الإعفاء السنوي المعلن 58,000 ليرة تركية للمؤهلين للاستفادة منه، بينما تتراوح شرائح ضريبة الدخل التصاعدية بين 15% و40%. ولا يعني ذلك تطبيق نسبة واحدة على كامل الإيجار؛ إذ تُحسب الضريبة على الدخل الخاضع للضريبة بعد تطبيق القواعد ذات الصلة.
يوضح هذا الدليل كيفية تقدير الضريبة، والاستفادة من الإعفاءات والمصروفات المؤهلة، وتقديم الإقرار، وفهم الفروق بين المقيمين ضريبيًا في تركيا وغير المقيمين. وينبغي التحقق من الشروط النهائية لكل سنة ضريبية من خلال إرشادات إدارة الإيرادات التركية قبل تقديم الإقرار.
قد يخضع دخل تأجير العقارات الموجودة في تركيا لضريبة الدخل التركية، سواء كان المالك مواطنًا تركيًا أو أجنبيًا. الجنسية وحدها لا تحدد الالتزام الضريبي؛ بل تؤثر الإقامة الضريبية ومصدر الدخل في طريقة المعاملة.
بوجه عام، يُصنَّف الأفراد ضمن فئتين:
إذا كنت تؤجر شقة في إسطنبول أو عقارًا تجاريًا في مدينة تركية أخرى، فمن الضروري تحديد وضعك الضريبي قبل حساب المبلغ المستحق. فالإعفاءات والخصومات وحدود الإقرار والضريبة المقتطعة عند المصدر قد تؤثر في النتيجة النهائية.
ولا يعني العيش خارج تركيا الإعفاء تلقائيًا من الضريبة على الإيجارات الناتجة عن عقار موجود فيها. ويمكن الرجوع إلى الدليل الرسمي لغير المقيمين بشأن دخل الإيجار لفهم القواعد المطبقة على هذه الفئة.
تستخدم تركيا نظام ضريبة دخل تصاعديًا، بحيث تُطبَّق كل نسبة على الجزء المقابل لها من الدخل الخاضع للضريبة، وليس على كامل الدخل بنسبة واحدة.
وفقًا للتعرفة الرسمية لدخل عام 2026، تكون الشرائح العامة كما يلي:
يمكن مراجعة تعرفة ضريبة الدخل الرسمية لعام 2026 للتحقق من الحدود والنسب.
على سبيل المثال، إذا بلغ الدخل الخاضع للضريبة 500,000 ليرة، فلا تُفرض نسبة 27% على المبلغ كله؛ بل تُطبَّق نسبة 15% على أول 190,000 ليرة، ثم 20% على الجزء التالي حتى 400,000 ليرة، و27% على المبلغ المتبقي.
ويجب التمييز بين إجمالي الإيجار والدخل الخاضع للضريبة. فالإعفاءات والمصروفات المؤهلة قد تخفض المبلغ الذي تُحسب عليه الضريبة. كما أن الإيجارات التجارية التي تخضع للاقتطاع الضريبي عند المصدر قد تتبع قواعد مختلفة فيما يتعلق بالإقرار السنوي.
اقرأ المزيد: ضرائب العقارات في تركيا للأجانب (2026): ما الذي تدفعه عند الشراء والامتلاك والبيع والاستثمار
بالنسبة إلى دخل الإيجار السكني المحقق خلال عام 2026، يبلغ الإعفاء السنوي 58,000 ليرة تركية، بشرط استيفاء متطلبات الاستفادة منه. ولا ينطبق هذا الإعفاء تلقائيًا على إيجارات العقارات التجارية.
إذا كان المالك يؤجر عدة شقق سكنية، يُطبَّق الإعفاء عمومًا على مجموع دخل الإيجارات السكنية المؤهلة مرة واحدة لكل مكلف، وليس بصورة مستقلة على كل شقة. وفي حالة الملكية المشتركة، قد يستفيد كل مالك من الإعفاء على حصته وفقًا للشروط القانونية.
لكن تجاوز الإعفاء ليس الشرط الوحيد الذي يجب أخذه في الاعتبار. فقد يُحرم بعض المكلفين من الاستفادة منه إذا كانوا ملزمين بالإقرار عن أنواع معينة من الدخل أو تجاوز مجموع دخولهم الحدود المحددة قانونًا. لذلك، يجب التحقق من إجمالي الدخل ومصدره قبل خصم الإعفاء.
ومن المهم أيضًا عدم الخلط بين الإعفاء والخصومات؛ فالإعفاء يقلل الدخل السكني المؤهل، بينما تخفض المصروفات المقبولة الدخل الذي تُحسب عليه الضريبة وفق الطريقة المختارة.
توضح إرشادات إدارة الإيرادات التركية بشأن دخل الإيجار شروط الإعفاء والاستثناءات ذات الصلة. وينبغي مراجعة القواعد المحدثة قبل تقديم إقرار عام 2026.
اقرأ المزيد: دخل الإيجار في إسطنبول 2026: العوائد، القوانين، والعائد الاستثماري الحقيقي
لحساب ضريبة دخل الإيجار، ابدأ بإجمالي الإيجارات المحصلة، ثم اطرح الإعفاء المستحق، وبعد ذلك احسب الخصومات المسموح بها، وطبّق شرائح الضريبة على الدخل المتبقي.
لنفترض أن مالكًا أجنبيًا غير مقيم ضريبيًا حصل على 600,000 ليرة تركية من الإيجار السكني خلال عام 2026، وكان مؤهلًا للإعفاء واختار طريقة المصروفات المقطوعة.
يكون الحساب التوضيحي كالتالي:
عند تطبيق الشرائح التصاعدية لعام 2026 على هذا المبلغ، تبلغ ضريبة الدخل التقديرية 86,889 ليرة تركية، قبل أي تعديلات أخرى قد تنطبق على الحالة.
يفترض المثال أن المالك مؤهل للإعفاء، وأن الحساب لا يتأثر بدخول أخرى أو قواعد خاصة. وقد تختلف النتيجة إذا اختار المالك طريقة المصروفات الفعلية، أو لم يكن مؤهلًا للإعفاء، أو كان الدخل ناتجًا عن عقار تجاري.
إذا جرى تحصيل الإيجار بالدولار أو اليورو، فيجب تحويله إلى الليرة التركية وفق سعر شراء العملة الأجنبية المعتمد من البنك المركزي التركي في تاريخ التحصيل، مع الاحتفاظ بسجلات الدفع وسعر الصرف المستخدم. وترد هذه القاعدة في الدليل الرسمي لغير المقيمين.
اسأل أورفليتتيح القواعد التركية، عند استيفاء الشروط، الاختيار بين طريقة المصروفات الفعلية وطريقة المصروفات المقطوعة. وقد يؤثر الاختيار بصورة ملحوظة في الدخل الخاضع للضريبة.
في الطريقة المقطوعة، يمكن عمومًا خصم 15% من الدخل ذي الصلة بعد طرح الإعفاء السكني عند استحقاقه. ولا يجوز إضافة المصروفات الفعلية إلى هذا الخصم، كما لا يستطيع المكلف الذي يختار الطريقة المقطوعة العودة إلى طريقة المصروفات الفعلية قبل مرور سنتين.
أما طريقة المصروفات الفعلية، فقد تسمح بخصم بعض النفقات المؤهلة، ومنها:
وتوجد قيود مهمة. فمنذ الفترات الضريبية التي تبدأ في 1 يناير 2025، لم تعد فوائد الديون المستخدمة لتمويل العقارات السكنية المؤجرة قابلة للخصم بموجب التعديل المعني، بينما قد يستمر الخصم للعقارات غير السكنية المؤهلة. كما يمكن أن تتاح خصومات خاصة مرتبطة بتكلفة اقتناء عقار سكني مؤهل لمدة خمس سنوات، وفق الشروط المحددة.
وعند الاستفادة من الإعفاء السكني واختيار المصروفات الفعلية، لا يمكن خصم الجزء من النفقات الذي يقابل الدخل المعفى؛ بل يُحسب الجزء القابل للخصم بما يتناسب مع الدخل الخاضع للضريبة.
لذلك، احتفظ بالفواتير والإيصالات والعقود، وقارن بين الطريقتين قبل تقديم الإقرار. وتفصّل الإرشادات الحكومية للمصروفات القابلة للخصم أنواع النفقات والشروط والقيود المطبقة عليها.
اقرأ المزيد: كيف يتم احتساب ضريبة العقار في تركيا؟ دليل عملي 2026
يجب على المالك الأجنبي الذي يُلزم القانون بتقديم إقرار أن يتبع المواعيد والإجراءات الضريبية السنوية. وبالنسبة إلى الإيجارات المحصلة خلال عام 2026، يُتوقع تقديم الإقرار السنوي خلال مارس 2027 وفق الجدول المعتاد، على أن تُراجع المواعيد النهائية الرسمية عند نشرها.
تتضمن الخطوات الأساسية ما يلي:
للتوضيح، كان موعد إقرار دخل عام 2025 خلال الفترة من 1 إلى 31 مارس 2026، مع سداد الضريبة المستحقة عادةً على قسطين. لكن هذه المواعيد تخص السنة السابقة ولا ينبغي اعتبارها تأكيدًا للمواعيد النهائية لعام 2027.
قد يؤدي عدم تقديم الإقرار المطلوب أو التصريح عن دخل أقل من المبلغ الصحيح إلى فرض ضريبة إضافية وفوائد تأخير وغرامات. وقد يؤثر التأخر أيضًا في استحقاق الإعفاء، وفق ظروف الحالة والقواعد المطبقة.
اسأل أورفلييساعد الاحتفاظ بسجلات منظمة على حساب الدخل بصورة صحيحة وإثبات المصروفات إذا طلبت إدارة الإيرادات مستندات إضافية. ويُفضل أن يحتفظ المالك بملف مستقل لكل سنة ضريبية يتضمن:
تخضع عمليات تحصيل الإيجار ودفعه عمومًا لمتطلبات الإثبات من خلال البنوك أو مؤسسة البريد التركية، بما يشمل الإيجارات السكنية قصيرة الأجل. لذلك، تعد كشوف الحسابات وإيصالات التحويل دليلًا مهمًا على قيمة الإيجار وتاريخ تحصيله.
وعلى المالك الذي يستخدم طريقة المصروفات الفعلية الاحتفاظ بالمستندات الداعمة طوال المدة القانونية المطلوبة. ويشير الدليل الحكومي لغير المقيمين عمومًا إلى الاحتفاظ بهذه الوثائق لمدة خمس سنوات تبدأ من السنة التالية للفترة المعنية.
اسأل أورفلييخضع غير المقيمين عمومًا للضريبة التركية على الدخل المتحقق من مصادر داخل تركيا، بما في ذلك دخل العقارات التركية. ولا يُعفى المالك تلقائيًا لأنه يعيش خارج البلاد أو يحمل جواز سفر أجنبيًا أو يتلقى الإيجار في حساب مصرفي أجنبي.
قد يختلف نطاق الالتزامات بحسب الإقامة الضريبية. فغير المقيم يخضع عمومًا للضريبة التركية على الدخل ذي المصدر التركي، بينما قد تشمل التزامات المقيم الضريبي نطاقًا أوسع من الدخل. ويجب تقييم الإقامة وفق القواعد المحلية والاتفاقية الضريبية ذات الصلة، إن وجدت.
ولا تعني اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي بالضرورة إعفاء دخل الإيجار من الضريبة التركية. فغالبًا ما تحتفظ الدولة التي يقع فيها العقار بحق فرض الضريبة على دخله الإيجاري، بينما تحدد الاتفاقية كيفية معالجة الضريبة في دولة إقامة المالك لتجنب الازدواج الضريبي.
وقد يؤثر الاقتطاع الضريبي عند المصدر في حالة تأجير العقارات التجارية على وجوب تقديم الإقرار السنوي. ويعتمد ذلك على نوع الدخل وشروط الاقتطاع والإقرار؛ لذا لا ينبغي افتراض أن جميع الملاك غير المقيمين يتبعون الإجراء نفسه. وتوضح إدارة الإيرادات التركية قواعد اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي فيما يتعلق بدخل العقارات.
لحساب ضريبة دخل الإيجار في تركيا للأجانب خلال عام 2026، يجب التحقق من الإعفاء المستحق، وشرائح الضريبة، والمصروفات القابلة للخصم، ومتطلبات الإقرار. يبلغ الإعفاء السكني السنوي 58,000 ليرة تركية للمؤهلين، لكن أنواع الدخل الأخرى وشروط الإقامة قد تغير النتيجة. أما الملاك غير المقيمين، فعليهم مراجعة قواعد الاقتطاع عند المصدر والاتفاقيات الضريبية ذات الصلة.
للحالات التي تشمل دخلًا من أكثر من دولة أو وضعًا ضريبيًا معقدًا، يُنصح بالاستعانة بمختص ضريبي مؤهل والتحقق من أحدث التعليمات لدى إدارة الإيرادات التركية.
هذه المعلومات عامة ولا تُعد استشارة ضريبية فردية. يجب تأكيد القواعد والمواعيد المطبقة قبل تقديم الإقرار.
نعم، يُحوّل دخل الإيجار الأجنبي إلى الليرة التركية وفق سعر شراء العملة الأجنبية المعتمد من البنك المركزي التركي في تاريخ التحصيل. ويجب الاحتفاظ بإثبات الدفع وسعر الصرف المستخدم.
عند الملكية المشتركة، يُصرّح كل مالك عادةً عن حصته من دخل الإيجار، وقد يُطبّق الإعفاء المؤهل على كل مالك بصورة مستقلة، وفق الشروط القانونية.
قد تُطبق قواعد القيمة الإيجارية المقارنة في بعض الحالات التي يُستخدم فيها العقار دون مقابل أو بأجرة أقل من القيمة التي يحددها القانون. وتوجد استثناءات محددة، لذلك ينبغي التحقق من ظروف الاستخدام قبل تقديم الإقرار.
ليس تلقائيًا. توضح القواعد التركية أن غير المقيمين لا يستطيعون عمومًا خصم الإيجار الذي يدفعونه في الخارج مقابل سكنهم من دخل الإيجار المحقق في تركيا. ويجب تقييم أي مصروف آخر وفق شروط الخصم المحددة قانونًا.
